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看地产经理是怎么把房产弄成价值一亿的

2015-07-20 来源:未知 编辑:财若夜雨 资讯整理:华夏财经网 阅读量:
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导读:张启胜34岁佳歆地产总经理投资房产10年从第一套13.8万元的小房子到他最近买入460万元的商铺,10年间,在他名下买进卖出的房子超过100套。在房地产加速发展的这些年,张启胜靠房子创

  这套房子也在镇宁路,总价13.8万元,是老式的售后公房,30多平方米。2个月以后他发现这套房子的行情涨到了17万元,马上就挂牌卖掉。买房的时候是5月,签买房合同的时候他穿着衬衫,卖掉房子的时候他还是穿着衬衫。

  他后来在交易中心特别留意过几次,10年间,这套房子被买进卖出5次,现在市价130万元。

  张启胜拿着17万元继续买房。这次他胆子大了些,想买两套,于是想到要贷款。他把17万元分成了两份,付了两套房子的首付款:一套是一室一厅,首付8万元;一套一居室,首付7万元。两套房子都是30多平方米。当时贷款还要通过贷款公司办理,一般的中介公司甚至没有直接和银行对接办理住房按揭贷款的业务。

  当时大部分人仍然觉得单价5000元/平方米的房子贵。但是从投资回报率的角度看,那时的房子租金都很高,非常值得买。张启胜的这两套房,买来就出租,月租金分别是1600元和1300元,年投资回报率是12%和11%。而现在,全上海都找不到回报率超过4%的住宅。

  但那时候很多人不敢买房,以致更多的人后来后悔没有在那时买房。

  1997年东南亚金融危机过后,香港楼市经历了一轮暴跌,海南的资产泡沫破灭,广西北海留下了一堆烂尾楼,上海也有开发商因为资金链断裂跑路、楼盘烂尾。很多人判断上海的房价也会跌,都不太敢买房。市政府却是鼓励买房的—买房就能享受退个人所得税的优惠。

  张启胜也受了这种氛围的影响,有点怕房价跌。为了安全起见,他2005年之前买房子很少贷款,“只要不贷款,房价跌了也不怕变成负资产,而且一直有租金收。其实那个时候胆子还是小了。”谨慎有谨慎的好处,2005年上海的房价暴跌过一次,有两个人因为买房太多贷款太多,房价暴跌了贷款又还不上,崩溃之下跳楼自杀。

  从2004年开始,张启胜的中介公司每月盈利稳定在15万元至25万元。在持有了类似的7套老式公房以后,张启胜对只买这样的房子不满足了,他要买新一点的房子。

  2005年,上海次新房的每平方米单价普遍在6000元至8000元,一套两居室的房子至少70万元。同时,他的房子都涨到30万元至40万元,普遍有100%的涨幅。他开始了车轮式换房:卖掉一套,加上公司盈利的30%至40%再买一套。2005年至2007年,他买了近20套次新房,都是两居和小三居,每套总价60万元至80万元,范围绝不超出长宁区和静安区这两个自己最熟悉的区域。

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