稳健性投资者 最好避开房地产信托

　　房地产迎来“去库存”时期，房地产信托能参与吗?多数人士认为存在风险，要参与需要注意风险，不建议风险承受能力弱的人参与。

　　“地产信托受到市场的影响较大，项目普遍存在销售进度缓慢的问题，不建议稳健型的投资者参与房地产信托。”范曜宇直言。

　　而王燕娱则乐观一些，观点是整体存在一定的风险，项目谨慎选择。但一、二线城市依然有强大的刚需，海外市场也有可开发的空间，以及地产行业的模式也在逐渐发生变化，比如平安正在把地产行业的土地属性转向金融属性，这些都是地产行业的机遇。

　　选择地产类信托还是主要看项目本身的情况、所在地、定位、市场前景、周边设施等，以及其他风控措施是否完善。

　　朱悦也表示，目前的实际状况是各地房产市场两极分化严重。一边是三、四线城市的房产去库存化，和土地贬值、流拍等情况;另一边像上海和深圳这样的一线城市房价有升且地王频现的情况同时存在。

　　而房地产行业又是一个需要大量资金投入的行业，所以未来一定还会有地产企业需要融资发展，相应也就一定会出现地产类信托。

　　他认为，这种局面下，如果要选择地产类信托，就一定得要求交易对手也就是地产商的实力足够强大，财务能力优秀，抵押物的折扣率充足，如果能提供担保或者其他增信措施就更好。

　　相反如果是地方小开发商，实力不强，房子卖不动还款能力没有保障，负债率又很高，这样的信托产品收益再高也不建议参与。

　　普益财富研究员范杰也表示，从价格看，房地产悬崖式下跌的可能性较小，从产业发展看，后期以去库存、产业整合为主基调。但去库存的过程本身可能持续数年之久。

　　就2015年到2016年而言，一二线城市的投资有可能暂时回暖。这种回暖，会增加房地产开发企业的信托融资需求，但增加额度不会太大——因为其可能用更便宜的渠道融得资金，如银行贷款、债券融资。而三四线城市的房地产项目，短期内不会有太大起色。

　　证券类信托可适度参与

　　股权投资已经成为近两年的热点，不少业内人士认为，今年可以适度关注证券类信托产品。

　　朱悦表示，相对来说，未来的投资机会还是在权益类市场比较多。以还本付息方式设计的债务类产品，未来在数量上和收益率上都会降低，主要原因在于：市场无风险利率持续下行、拉动经济增长的支柱产业增速放缓、基础设施建设趋于饱和、地产和资源类行业的情况也都不如从前、传统行业的上行空间有限等等，这些因素都将导致市场上的资金流向更为高效率的地方。

　　另一方面伴随着改革提效的预期加强，人民币的国际化及我国在国际地位上的提升，资本项下的开放和金融改革的脚步加快以及传统工商企业的创新、改革或提高效率。

　　投资机会将在新的领域出现，而权益类资产在这个环境下明显更具优势，也更富想象力。“投资者选择布局这类信托产品，除了了解产品的投向和标的，还要看信托公司。”他表示。

　　范杰则认为，在宏观经济处于新常态阶段，股市很难有较好表现。从信托行业来看，多数信托公司不具备二级市场的管理能力，更多是通道作用。

　　虽然这一产品就是靠天吃饭，重点是筛选投资管理人，目前已经有较好的知名度的管理人值得关注。此外，定增类信托产品战术上可参与，战略上则要谨慎。而新三板可能是一个风口，但还没有到爆发时间点。

　　两核心筛选　信托公司和融资方

　　什么是在筛选产品时最需要注意的呢?一看信托公司，二看项目。

　　范杰首先表示，分析过往两三年不断爆发出信托产品风险事件，不少信托公司受到影响，投资者在选择时第一个是要注意选择信托公司，对于频频出事、风控不严格的信托公司要注意规避。其次是要按照自己风险承受能力来买产品。

　　而王燕娱表示，筛选最核心就是项目本身，具体项目具体分析。只要融资方运营稳定，还款确定性强，抵押担保等风控措施完善，这样的项目相对来说还是可以选择的。

　　“国内信托经历了多年的发展，信托产品依旧‘债性十足’，本质还是看融资主体的实力，其次要选择资本实力雄厚，杠杆较低并且有处置能力的信托公司。”范曜宇则如此表示。

　　朱悦表示，无论哪一类的产品，总的来说都需要注意融资主体或交易对手的实力是否强大，还款来源是否有保证，产品本身是否有强有力的风险控制条款，抵押物质押物是否充足，产品是否有增信措施等等这一些问题。